Fim do dinheiro vivo na compra de imóveis? Projeto avança no Congresso e está na Câmara
O uso de dinheiro vivo na compra de imóveis pode ser proibido no Brasil caso avance no Congresso Nacional uma proposta que pretende tornar os pagamentos das transações imobiliárias obrigatoriamente rastreáveis. O projeto já foi aprovado no Senado e agora está na Câmara dos Deputados, mas ainda não virou lei.
O Projeto de Lei 3.951/2019 determina, entre outras medidas, que transações envolvendo imóveis não possam ser realizadas mediante pagamento em dinheiro em espécie. A intenção é aumentar a transparência das operações e dificultar o uso do mercado imobiliário para lavagem de dinheiro.
A proposta ganhou um novo capítulo em março de 2026. Depois de ser aprovada em caráter terminativo pela Comissão de Constituição e Justiça (CCJ), não houve recurso para votação no Plenário do Senado. Com isso, o texto foi definitivamente aprovado pela Casa e remetido à Câmara dos Deputados em 13 de março.
Na Câmara, o projeto foi recebido pela Mesa Diretora em 16 de março de 2026. Até a atualização desta reportagem, a situação oficial da matéria era “Aguardando Despacho do Presidente da Câmara dos Deputados”.Isso significa que a proibição ainda não está valendo. Para se transformar em lei, a proposta precisa avançar na Câmara e passar pelas demais etapas do processo legislativo.
O que pode mudar na compra e venda de imóveis
Se o texto for aprovado, o dinheiro vivo na compra de imóveis deixará de ser uma possibilidade nas negociações abrangidas pela nova regra.
O texto aprovado no Senado estabelece expressamente que a compra e venda de imóveis não poderá ser realizada com pagamento em espécie. Na prática, os recursos utilizados na negociação terão de passar por meios que permitam identificar sua origem e seu destino.
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Transferências bancárias e outros instrumentos realizados por intermédio do sistema financeiro ganham ainda mais importância nesse cenário.
A mudança tem como objetivo criar uma trilha financeira da operação, permitindo que os órgãos de fiscalização consigam verificar de onde saíram os recursos utilizados na aquisição do imóvel.
Para grande parte do mercado imobiliário, entretanto, a mudança tende a ter impacto operacional limitado, já que atualmente imóveis de maior valor normalmente são negociados por meio de transferências bancárias, financiamentos ou outros instrumentos financeiros.O impacto maior estaria justamente nas negociações que envolvem valores entregues fisicamente entre as partes.
Por que o Congresso quer restringir o dinheiro em espécie?
A justificativa central está no combate à lavagem de dinheiro.
Imóveis podem ser utilizados para transformar recursos de origem ilícita em patrimônio aparentemente legítimo. Quando uma negociação envolve grandes quantidades de dinheiro físico, a identificação da origem dos recursos pode se tornar mais difícil.
Ao defender a proposta no Senado, o relator, senador Oriovisto Guimarães, chamou atenção justamente para situações em que imóveis são adquiridos com grandes volumes de dinheiro em espécie.
A lógica do projeto é simples: quanto maior a rastreabilidade financeira de uma negociação imobiliária, maior a possibilidade de fiscalização sobre a origem dos recursos.Por isso, a proposta não trata apenas do mercado imobiliário.
Conselho Monetário Nacional poderá estabelecer limites
O Projeto de Lei 3.951/2019 também prevê que o Conselho Monetário Nacional (CMN), depois de ouvir o Conselho de Controle de Atividades Financeiras (Coaf), estabeleça valores máximos e diretrizes para determinadas operações realizadas em espécie. Entre elas estão transações financeiras feitas em instituições autorizadas pelo Banco Central e pagamentos de cheques e boletos.
Quando os valores ultrapassarem os limites estabelecidos, as operações deverão ser realizadas por meios eletrônicos ou mediante crédito em conta, conforme regras a serem definidas.
A proposta, portanto, faz parte de uma discussão mais ampla sobre a circulação de grandes quantidades de dinheiro físico no Brasil.
Dinheiro vivo na compra de imóveis já está proibido?
Não. Esse é um ponto importante para evitar interpretações equivocadas sobre a proposta.
Apesar de o Senado ter aprovado o projeto, a proibição do dinheiro vivo na compra de imóveis ainda não está em vigor.
O PL 3.951/2019 foi remetido à Câmara dos Deputados em março de 2026 e ainda precisa avançar no processo legislativo. Portanto, não é correto afirmar neste momento que o Brasil já proibiu a compra de imóveis mediante pagamento em espécie.
Caso a Câmara aprove o texto sem alterações, a proposta poderá seguir para sanção presidencial. Se houver mudanças, dependendo da natureza das alterações, o texto poderá precisar retornar ao Senado.
Somente depois da conclusão do processo legislativo e eventual sanção é que as novas regras poderão entrar em vigor.
O que acontece com os cartórios?
Esse é outro ponto que chama atenção do mercado imobiliário.
Durante a discussão da proposta no Senado, o relator destacou que a intenção é impedir a formalização de operações imobiliárias realizadas mediante pagamento em espécie.
Isso significa que, caso o projeto se transforme em lei nos termos aprovados pelo Senado, a forma como o pagamento foi realizado passará a ter ainda mais relevância na formalização da compra e venda.
A origem e a movimentação dos recursos poderão deixar de ser apenas uma questão entre comprador e vendedor e passar a integrar de maneira ainda mais direta as exigências de transparência da operação.
Corretores de imóveis também precisam ficar atentos
Independentemente da aprovação do projeto, corretores de imóveis e imobiliárias já possuem obrigações relacionadas à prevenção à lavagem de dinheiro.
A Resolução-Cofeci nº 1.336/2014 estabelece procedimentos que devem ser observados pelos profissionais e empresas do setor imobiliário.
Segundo o Cofeci, informações relativas às operações de valor igual ou superior a R$ 100 mil devem ser mantidas em arquivo pelo período previsto nas normas. Operações ou propostas consideradas suspeitas também precisam ser analisadas e, quando enquadradas nas situações previstas, comunicadas ao Coaf.
Entre as situações que podem despertar atenção estão pagamentos elevados em espécie, utilização de terceiros na operação, dificuldade para identificar informações das partes e determinadas movimentações de recursos provenientes do exterior.
Essas obrigações existem independentemente da tramitação do PL 3.951/2019.
Declaração de Não Ocorrência também merece atenção
Outra obrigação importante para corretores de imóveis e imobiliárias é a Comunicação de Não Ocorrência.
Quando, durante o ano civil anterior, não houver operação ou proposta enquadrada como suspeita e sujeita à comunicação, o profissional ou a empresa deve realizar a comunicação pelo sistema do Cofeci.
O prazo ocorre entre 1º e 31 de janeiro de cada ano, referente ao ano civil anterior.
Segundo o próprio Cofeci, a obrigação alcança corretores e imobiliárias inscritos no Sistema Cofeci-Creci. Já uma operação suspeita enquadrada nas regras deve ser comunicada ao Coaf no prazo previsto pela regulamentação.
Leia também: Declaração de Inocorrência: todos os corretores de imóveis devem declarar até 31/01
O mercado imobiliário terá cada vez mais rastreabilidade
Mesmo antes da eventual aprovação do PL 3.951/2019, o movimento de aumento da transparência nas transações imobiliárias já é perceptível.
Bancos, cartórios, Receita Federal, Coaf e os próprios órgãos de fiscalização profissional participam de diferentes mecanismos de controle e cruzamento de informações.
A eventual proibição do dinheiro vivo na compra de imóveis acrescentaria mais uma camada a esse processo, criando uma exigência explícita de rastreabilidade financeira para as negociações imobiliárias.
Para compradores, vendedores, imobiliárias e corretores de imóveis, o principal ponto neste momento é acompanhar a tramitação.
Até agosto de 2026, o projeto não é lei e o pagamento em dinheiro em espécie na compra de imóveis não foi proibido no Brasil pela proposta. O PL 3.951/2019 foi aprovado pelo Senado e encontra-se na Câmara dos Deputados, onde aguarda despacho para continuar sua tramitação.
