Receita Federal passa a identificar vendas de imóveis abaixo do valor real para reduzir impostos
Integração entre Receita Federal, cartórios e o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como "CPF do imóvel", amplia o cruzamento de informações e dificulta fraudes em negociações imobiliárias
Quem pretende transferir um imóvel para filhos, parentes ou terceiros informando um valor muito inferior ao efetivamente praticado apenas para reduzir impostos poderá enfrentar uma fiscalização muito mais rigorosa.
A Receita Federal está ampliando o cruzamento de informações por meio do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como o "CPF do imóvel", ferramenta que integra dados de cartórios, registros públicos, declarações fiscais e outros órgãos.
Na prática, a nova estrutura torna mais fácil identificar operações em que o valor declarado na escritura não corresponde à realidade econômica da negociação.
O objetivo é combater a chamada simulação, quando uma venda é utilizada para esconder uma doação ou reduzir artificialmente a base de cálculo dos tributos.
O que é o "CPF do imóvel"?
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é um número único criado para identificar cada imóvel do país.
Assim como o CPF identifica uma pessoa e o CNPJ identifica uma empresa, o CIB passa a acompanhar o imóvel em diversas operações.
Esse identificador será utilizado em registros de imóveis, escrituras públicas, financiamentos, inventários, declarações à Receita Federal e outros procedimentos relacionados ao patrimônio imobiliário.
A proposta é permitir que diferentes órgãos utilizem a mesma identificação, facilitando o cruzamento de informações e aumentando a transparência das operações.
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Como a Receita Federal poderá identificar irregularidades?
Com a integração das bases de dados, a Receita Federal passa a comparar informações de diferentes fontes para verificar se os valores declarados são compatíveis com a realidade do mercado e com as características do imóvel.
Um apartamento localizado em uma região valorizada, por exemplo, dificilmente justificaria uma venda por um valor meramente simbólico sem uma explicação plausível.
Caso existam indícios de que a operação teve como objetivo reduzir impostos, o Fisco poderá abrir procedimento para apurar a situação.
Isso não significa que vender um imóvel abaixo do valor de mercado seja proibido.
Existem diversas situações legítimas, como necessidade financeira, venda rápida, imóveis com problemas estruturais ou negociações específicas entre particulares.
O que pode gerar questionamentos é a utilização de valores irreais para mascarar uma doação ou reduzir a tributação incidente sobre a operação.
Venda simulada pode gerar multas
Quando a Receita Federal identifica uma simulação, a operação pode ser desconsiderada para fins tributários.
Nesses casos, além da cobrança dos impostos que deixaram de ser pagos, podem ser aplicados juros, atualização monetária e multas que, dependendo da situação, podem chegar a 100% do valor do tributo devido.
Dependendo das circunstâncias, a operação também pode gerar disputas judiciais entre herdeiros ou questionamentos sobre a validade do negócio.
O que muda para quem compra ou vende imóveis?
A principal mudança é o aumento da transparência das informações.
Com um identificador único para cada imóvel, torna-se mais difícil apresentar informações diferentes para cartórios, Receita Federal, instituições financeiras e outros órgãos envolvidos na transação.
A tendência é que todas as etapas da vida do imóvel seja compra, venda, doação, financiamento, inventário e declaração no Imposto de Renda passem a conversar entre si de forma cada vez mais integrada.
Qual o impacto para corretores de imóveis?
Embora a responsabilidade pelas informações prestadas seja das partes envolvidas na negociação, o corretor de imóveis exerce um papel importante ao orientar
compradores e vendedores sobre a necessidade de realizar operações transparentes e compatíveis com a legislação.
Além de reduzir riscos futuros para os clientes, uma atuação ética fortalece a credibilidade do profissional e contribui para um mercado imobiliário mais seguro.
Com a digitalização dos registros e o cruzamento automático de informações, cresce também a importância de uma assessoria qualificada durante todo o processo de compra e venda.
Mercado imobiliário caminha para uma fiscalização cada vez mais digital
A integração promovida pelo Cadastro Imobiliário Brasileiro representa mais um passo na modernização do sistema registral e tributário brasileiro.
Nos próximos anos, a tendência é que Receita Federal, cartórios, prefeituras, registros públicos e instituições financeiras compartilhem informações de forma cada vez mais automática, reduzindo espaço para fraudes e aumentando a segurança jurídica das transações.
Para proprietários e compradores que realizam negociações de forma transparente, a mudança traz mais confiança ao mercado.
Já para quem tenta reduzir impostos por meio de operações simuladas ou valores incompatíveis com a realidade, o risco de fiscalização tende a aumentar significativamente.
